Оцінка вартості земельної ділянки інвестиційним методом

Сьогодні на первинному земельному ринку домінує фіскально-конфіскаційна функція. В той же час, саме опосередковано через орендну плату можна надати додаткового імпульсу процесу приватизації земельних ділянок. Для цього потрібно, щоб орендна плата була досить відчутною відносно земельного податку, але не настільки, щоб негативним чином вплинути на прибутковість бізнесу. Орендар - потенційний покупець - повинен бачити свою вигоду у разі приватизації ділянки. Найбільш вагомим критерієм доцільності покупки є термін окупності капітальних вкладень. Якщо за рахунок економії на орендних платежах термін повернення капіталу буде конкурентним відносно альтернативних напрямів інвестування, то придбання ділянки у власність є економічно виправданим. Таким чином, для того, щоб дати змогу потенційному покупцеві повернути інвестиції в придбання земельної ділянки у власність за рахунок економії на орендних платежах на протязі певного фіксованого часу (скажімо, Т років), ставка орендної плати мусить також бути фіксованою і дорівнювати деякому значенню R.

Для формалізації викладених вище теоретичних положень у вигляді математичних залежностей треба розглянути питання щодо конкурентних термінів повернення капіталу. Безумовно, параметр Т залежить від виду підприємницької діяльності землекористувача, а також від особливостей соціально-економічного розвитку регіону та населеного пункту, що в акумульованому виді виражається показниками галузевих, систематичних та специфічних ризиків. Середній термін окупності (повернення) капітальних вкладень в різних секторах економіки визначається величиною, зворотною середньому галузевому рівню рентабельності основних засобів або коефіцієнту економічної ефективності капітальних вкладень, який характеризує норму віддачі інвестованого капіталу. При цьому треба також враховувати доходність альтернативного і найменш ризикованого варіанту розміщення капіталу на депозитних вкладах. Найбільш переконливим індикативним показником максимально припустимого терміну окупності капіталу для типового інвестора у цьому випадку є величина, зворотна середній річній ставці банківського відсотку.

Таким чином, виходячи із вищезазначених теоретичних посилок стає очевидним, що ефективна ставка орендної плати за землю має ринкове підґрунтя і цілком базується на ринкових принципах оцінки. На наш погляд, представлена нижче методика розрахунку кратності ефективної ставки орендної плати відносно земельного податку (або відсотку орендної плати від нормативної грошової оцінки), може тимчасово використовуватися при застосуванні інвестиційного методу оцінки в умовах невизначеності або відсутності достовірних даних щодо орендних відносин на вторинному земельному ринку.

Слід також враховувати, що в залежності від прийнятої системи оподаткування платний режим землекористування має різні варіанти практичної реалізації. Відомо, що в умовах чинного законодавства земельний податок справляється лише при використанні загальної системи оподаткування. Якщо ж землекористувач використовує спрощену систему оподаткування (тобто являється платником єдиного податку), то земельний податок окремо не нараховується і не сплачується, оскільки він входить до складу єдиного податку. Ця обставина є досить суттєвою з погляду встановлення ефективної ставки орендної плати.

Опускаючи математичні перетворення, які цілком очевидні з урахуванням зазначених вище припущень, розрахункова кратність ефективної ставки орендної плати за землю відносно земельного податку в залежності від системи оподаткування визначається за формулами:

загальна система:

,

спрощена система:

,

КЕ - розрахункова кратність ефективної ставки орендної плати відносно земельного податку;

РВ - ймовірна ринкова вартість оцінюваної земельної ділянки, визначена на базі порівняльного підходу,грн.;

Т - ефективний (прийнятний для інвестора) термін повернення (окупності) капіталу, вкладеного в придбання земельної ділянки без урахування фактору часу, років;

ПЗ - розрахункова або фактична сума річного земельного податку, грн.

При нормі віддачі капіталу на рівні середньої депозитної ставки для фізичних осіб, яка на період оцінки становила 21 % річних (в гривнях), умовно безризиковий термін повернення капіталу становить майже 5 років. При більш ризикових і доходних варіантах інвестування, термін повернення капітальних вкладень зменшується. Для завершення розрахунків зробимо наступні припущення:

- при гіпотетичній купівлі ділянки у власність, її ймовірна ринкова вартість буде знаходитися в межах оцінок, отриманих на базі аналогового підходу (середнє значення - 30,98 грн./м2);

Подібні статті по економіці

Економіка енергетики
Методичні вказівки щодо проведення лабораторних занять з дисципліни „Економіка енергетики” для студентів спеціальності «Теплоенергетика». Укладачі: Поліщук І.Г., к.е.н., доцент Відповід ...

Дослідження ефективності функціонування поліграфічного підприємства (на прикладі ЗАТ Віпол)
Актуальність теми даної дипломної роботи є те що на сьогоднішній день питання ефективності функціонування підприємства займає важливу роль. Кожне підприємство щоб вижити на ринку глобал ...

Економіка соціальної орієнтації та проблеми її формування в постсоціалістичних країнах
У світовій системі економіки чималу роль грають колишні соціалістичні країни. До цієї групи відносяться країни, у яких довгий час існував соціалістичний режим. Розглянемо основні тенд ...