Оцінка вартості земельної ділянки інвестиційним методом

Згідно з Порядком проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, сутність інвестиційного методу полягає в капіталізації чистого операційного доходу від надання земельної ділянки в оренду. Метод прямої капіталізації ЧОД заснований на перетворенні майбутніх доходів від володіння забудованою ділянкою в її поточну вартість з урахуванням принципів кращого і найбільш ефективного використання, альтернативності інвестицій, залишкової продуктивності землі та зміни вартості грошей у часі. При цьому чистий операційний (рентний) дохід повинен визначатися на основі аналізу

ринкових ставок

орендної плати за землю (а не

ставок первинного ринку).

Як зазначалося вище, вторинний земельний ринок в Україні (за виключенням ринку присадибних ділянок) в цілому знаходиться в аморфному стані, тим більш, ринок орендних відносин. Малочислені дані про ставки орендної плати, в основному, стосуються досить крупних населених пунктів і земельних ділянок комерційного призначення (підприємства роздрібної торгівлі, громадського харчування, обслуговування). Що ж стосується ділянок промислового призначення, то така інформація практично відсутня. У всякому разі, вона дуже суб'єктивна і суперечлива. У більшості випадків ставки орендної плати дорівнюють ставкам земельного податку або трішки перевищують їх.

Якщо ж чистий операційний доход розраховувати по розміру земельного податку, то порушуються основні методологічні принципи оцінки - принцип очікування, заміщення, альтернативності інвестицій та інші. Якщо ж приймати ставки орендної плати, які встановлюють органи місцевого самоврядування на підставі Закону про оренду земель, то отриманий в такий спосіб результат не може відповідати ринковій базі оцінки, оскільки не враховує головний ринковий принцип ціноутворення - баланс попиту та пропозиції. Слід також враховувати, що забудовані земельні ділянки окремо від нерухомості в оренду в Україні не здаються, а якщо і здаються, то орендні платежі нараховуються та справляються за окремими договорами і контролюються різними державними інституціями. Таким чином, стандартний для світової оціночної практики метод капіталізації чистого операційного (рентного) доходу від здачі забудованої ділянки в оренду в нашому випадку не спрацьовує. Практичний досвід свідчить, що в населених пунктах України встановлення ставок орендної плати на первинному земельному ринку здійснюється не за ринковими принципами, а на суб'єктивному емпіричному рівні без будь-яких спроб наукового обгрунтування. При цьому коефіцієнти кратності орендних ставок до земельного податку в залежності від цільового використання ділянки і її місця розташування у відповідності до Закону про оренду земель коливаються в діапазоні від 3 до 12 разів. На наш погляд, такий суб'єктивний підхід до врегулювання орендних відносин в більшості випадків аж ніяк не сприяє підвищенню ефективності земельної реформи. Визначення розмірів орендної плати повинно базуватися на зваженому, науково обгрунтованому підході, який би враховував інтереси як землекористувачів (орендарів), так і органів місцевого самоврядування (орендодавців). Тим більш, що для цього є досить переконливе економічне підґрунтя. При неможливості прямого використання інвестиційного методу оцінки у зв'язку з відсутністю ринкових даних про ставки орендної плати за використання забудованих ділянок, доцільно застосування так званих ефективних ставок, заснованих на деяких базових припущеннях стосовно ключових функцій орендних відносин на земельному ринку України. В цьому випадку ефективна ставка орендної плати може бути розрахованою для кожної оцінюваної земельної ділянки. Основними такими припущеннями є:

- з оглядом на світовий досвід найбільш ефективною формою власності на землю є приватна власність;

- основною метою земельної реформи в Україні є формування багатоукладної та ефективної економіки землекористування, заснованої на змішаних формах власності, в числі яких провідне місце належить приватній власності;

- орендні відносини в землекористуванні на первинному ринку та в постприватизаційний період повинні виконувати певні фінансово-економічні та соціальні функції (фіскальна, стимулююча, зрівняльна тощо);

- разом з фіскально-конфіскаційною функцією як джерело поповнення бюджетних коштів орендні відносини повинні виконувати мотиваційну функцію, яка б стимулювала орендаря земельної ділянки придбати її у власність;

- орендні відносини повинні також виконувати функцію вирівнювання умов господарювання при виробництві товарів і послуг з метою забезпечення суб'єктів підприємницької діяльності порівняними можливостями отримання доходу;

- певного періоду проти можливості її придбання у власність;

- період повернення капіталу, авансованого у гіпотетичну купівлю земельної ділянки в порівнянні з варіантом справляння орендної плати, повинен бути кінцевим і конкурентним по відношенню до альтернативних напрямів вкладення інвестицій.

Подібні статті по економіці

Аналіз та оцінка оборотних активів та їх використання на ПАТ Завод Фіолент
На сучасному етапі економічного розвитку, в умовах ринкових відносин в Україні необхідно приділяти увагу організації управління оборотним капіталом промислових підприємств. Фінансова ді ...

Трудовий потенціал України
В усі часи економісти різних поглядів, шкіл і напрямів визнавали, що праця є одним із найголовніших факторів економічного розвитку. Недвозначно на це натякає християнська заповідь: &quo ...

Інноваційні напрями регіонального розвитку
У сучасних умовах господарювання інноваційна діяльність служить могутнім каталізатором розвитку економіки, тому що вона являє собою інструмент конкуренції. Сьогодні Україна пережива ...