Меню сайту

Оцінка вартості земельної ділянки методом залишку для землі

Згідно Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок чистий операційний дохід від оренди земельних поліпшень розраховується як різниця між сумою відповідних орендних платежів, які можуть бути отримані протягом року, та операційних витрат, пов’язаних з утриманням та експлуатацією земельної ділянки та її поліпшеннями, що склалися на ринку.

Даний метод застосовується при оцінці ділянок з земельними поліпшеннями або вакантних ділянок, забудова яких планується у майбутньому за умови кращого та найбільш ефективного їх використання. Цей метод є методологічно невід'ємною частиною загальної техніки залишку для землі. За цим підходом оціночна вартість земельної ділянки визначається як різниця між поточної вартістю капіталізованого ЧОД або ЧРД з поліпшеної земельної ділянки і вартістю земельних поліпшень.

Діапазон орендних ставок, щодо подібних приміщень торгівельно-офісного призначення, коливається в межах 30 - 50 грн./м2 для чистоти розрахунку в якості об'єкта порівняння була прийнята орендна ставка в розмірі 40 грн/м2 (с комунальними послугами) за нежитлове приміщення комерційного типу.

Також необхідно ввести корегуючий коефіцієнт, що враховує регіон розташування об'єкту оцінки. Заробітна плата (як основний показник купівельної спроможності населення) у Лебединському районі є однією з найнижчих по Сумській області. Регіональна поправка береться на рівні 0,65. Розрахунок потенційного річного доходу від надання приміщень в оренду наведений у таблиці 28.

Таблиця 28. Розрахунок потенційного операційного доходу

Площа приміщень, м2	347
Чиста орендна ставка, грн./м2	40
Регіональна поправка	0,65
Коефіцієнт завантаження	0,95
Потенційний річний доход, грн./рік	8570,9

Ставка капіталізації чистого доходу визначається співвідношенням чистого річного доходу і ціни продажу подібної земельної ділянки або кумулятивним способом як сума безризикової процентної ставки та ризиків на інвестування, ліквідність тощо. Умовно без ризикова ставка прийнята на рівні середньої ставки по депозитам (для фізичних осіб в дол. США) строком більше 1 року, яка на дату оцінки дорівнює 8,0% річних. Компенсація за кожен вид ризику, що встановлюється визначається експертним шляхом за п'ятибальною шкалою. Розрахунок ставки капіталізації наведено в таблиці 29.

Таблиця 29. Розрахунок ставки капіталізації

Види компенсації	Поправка, %
Умовно без ризикова ставка (на рівні середньої ставки по депозитам (для фізичних осіб в дол. СІЛА), строком більше 1 року. Данні отримані при аналізі ставок по депозитам 10 найбільш стабільних та впливових банків.	8,0
компенсація зміни базової складової (ставки)враховується у зв'язку з тим, що українські банки можуть понизити відсоток по депозитним вкладам на відміну від вкладень в державні облігації СІЛА, які прийнято вважати найстабільнішими та безпечними, тому розмір компенсації за цей вид ризику приймаємо	1
компенсація за ризик, обумовлений розбіжностями в ліквідності вкладень приймаємо у зв'язку з тим, що об'єкт нерухомості на відміну від банківських вкладів не може бути терміново переведений в готівкові кошти без суттєвої втрати вартості. Експертна група вважає, що даний вид ризику та наступний (компенсацію за ризик, обумовлений різними умовами вкладень) для отримання прозорого та неупередженого результату слід врахувати на рівні	1
компенсація за ризик, обумовлений різними умовами вкладень, становлюється у зв'язку з тим, що строк окупності вкладень не порівняно перевищує термін банківських депозитів, прийнятих у якості порівняння, а відповідно і вищий відсоток ризику вкладень. За звичай розмір компенсації рівний розміру попередньої компенсації, у зв'язку з чим оцінювач прийняв розмір ставки рівною	1
компенсація за ризик, пов'язаний з компетентністю управління визначається у зв'язку з необхідністю контролю якості управління підприємством в умовах перехідного періоду до ринкової економіки (України признана світовою спільнотою як країна не з ринковою, а с перехідною (до ринкової системи) економікою. Таким чином, розмір ставки прийнята	-2
компенсація за ризик вкладень в галузь визначається згідно результатів аналізу діяльності відповідної галузі, що вона в цілому (здача нерухомості в оренду) достатньо приваблива, що дозволяє прийняти розмір компенсації на рівні	2
компенсація специфічних ризиків, що характерні об'єкту, встановлюється за результатами аналізу його ринкової привабливості, розташування в межах населеного пункту, господарської діяльності, з урахуванням його положення на ринку, факторів зовнішнього оточення, прогнозування доходів і т.д. компенсація за ризик, пов'язаний з оцінюваним об'єктом, може бути прийнята на рівні	-1
компенсація інфляційних очікувань встановлюється в зв'язку з тим, що базова без ризикова ставка може включати до 3% інфляційних очікувань відносно дол. США. Обмінний курс долара значно знизиться у 2010 році, прогнозували провідні економісти організації "Конференція ООН по торгівлі та розвитку". Але долар в світі слабішає по відношенню до валют тих країн, економіки яких стабільніші за американську. Зростання курсу повинне бути не технічним, тобто не пов'язаний з панікою банків чи ринків (поточна ситуація в Україні - стрімке зростання курсу долару по відношенню до гривні), а з економічними показниками (зростання ВВП, втримання приросту и зниження зовнішньої та внутрішньої заборгованості). Враховуючи перераховане, стрімке падіння долара на Україні не відобразиться. На наш погляд, базову ставку варто скоректувати, прийнявши розмір	-2
ставка капіталізації, розрахована кумулятивним методом, %	12

Перейти на страницу: 1 2 3

Подібні статті по економіці

Дослідження цінової політики торгового підприємства
Незважаючи на зростаючу роль у сучасному маркетинговому процесі нецінових факторів, ціна залишається основним елементом маркетингу. Ціна - його єдиний елемент, що приносить дохід. Цим і ...

Аналіз ПРП Луганської області
У останні десятиріччя під дією антропогенного фактора в Україні різко погіршився стан навколишнього природного середовища. Гостро постали такі екологічні проблеми як, погіршення якості ...

Удосконалення управління ефективністю виробництва в умовах ПП Каравай м. Житомир
Актуальність теми дипломної роботи обумовлена тим, що в сучасних умовах господарювання управління ефективністю виробництвом набуває великого суспільного, морально-емоційного та стимулююч ...